Sí se puede vender con inquilinos adentro
Lo que más se malentiende es creer que la propiedad tiene que estar vacía primero. No es así. Una renta con un inquilino que paga es algo normal de comprar — y para un inversionista, una unidad ocupada con contrato firmado muchas veces vale más que una vacía, porque el ingreso empieza desde el primer día.
Por regla general el contrato de renta se va con la propiedad: el comprador entra en él y recibe al inquilino, la renta y el tiempo que falte. El depósito de seguridad también forma parte de esa entrega. Cómo funciona exactamente en su caso lo manda el contrato que usted firmó, así que léalo antes de dar algo por hecho, y si trae condiciones fuera de lo común, enséñeselo a un abogado.
Por qué venden los dueños de rentas en El Paso
Las cuentas dejaron de salir
Los impuestos y el seguro suben cada año. La renta no siempre alcanza a subir igual, y un solo techo, una línea de drenaje o un aire acondicionado se pueden llevar la ganancia de todo un año en una renta modesta de El Paso.
Ser casero dejó de valer la pena
Cambios de inquilino, rentas atrasadas, llamadas a las diez de la noche y reparaciones que hay que ir a ver hasta el otro lado de la ciudad. Mucha gente heredó una renta o se quedó con la casa vieja al mudarse, y en realidad nunca quiso el trabajo.
El problema es la situación del inquilino
Un inquilino atrasado, uno que no deja enseñar la casa, o un arreglo de mes a mes sin ningún papel de por medio. Esas son las situaciones que hacen dolorosa una venta normal, y para un comprador inversionista son de todos los días.
El mantenimiento pendiente ya alcanzó
Años de hacer lo mínimo entre inquilino e inquilino terminan en una casa que no va a pasar la inspección del banco del comprador sin trabajo serio — que es justo cuando vender como está empieza a convenir más que reparar.
Qué resuelve una venta en efectivo aquí
No hace falta desocuparla
No tiene que terminar un arrendamiento, ni esperar a que venza el contrato, ni perder meses de renta para poder vender. La renta sigue entrando hasta el cierre.
No es un anuncio que el inquilino tenga que aguantar
Una venta normal significa semanas o meses de gente entrando una y otra vez para visitas e inspecciones, y ahí es donde se descompone la relación con el inquilino. Una venta en efectivo no es eso. Nuestro comprador sí puede necesitar entrar una o dos veces mientras el contrato está en su periodo de opción — a veces con un inspector o con otro inversionista — pero esas entradas se acuerdan con usted, no las manda un calendario de visitas.
No le vamos a pedir que saque a nadie
No vamos a hacer que sacar a un inquilino sea su problema antes del cierre. Si hay que resolver un arrendamiento, eso le toca al comprador y a la ley después de la venta — no es una condición que le pongamos a usted.
La condición se toma en el precio, no se repara
Mantenimiento pendiente, un cambio de inquilino difícil, daños del anterior — todo eso va en el número en lugar de ser algo que usted tenga que arreglar primero.
Qué le vamos a preguntar
Para ponerle precio a una renta necesitamos un poco más que con una casa donde vive el dueño: cuánto es la renta y si se está pagando, si el contrato es por tiempo fijo o de mes a mes y cuándo termina, de cuánto es el depósito, y si hay acuerdos por escrito o pleitos que debamos saber.
Si no hay contrato escrito — algo común con inquilinos de muchos años y con arreglos de familia — díganoslo. Se puede trabajar así; nada más hay que saberlo desde el principio y no descubrirlo durante el trabajo de título.
Cuánto cuesta — el trato honesto
Pagamos menos de lo que daría la propiedad reparada y puesta en el mercado. Cómo llegamos al número es igual en todas las casas, y le enseñamos la cuenta. La ponemos bajo contrato a un precio que deja margen y traemos a un inversionista de nuestra red que la conserva o la revende, y ese margen es de donde sale el pago de la cadena.
Si la propiedad está bien, el inquilino es bueno y paga, y usted no trae prisa, ponerla en el mercado — sobre todo con un agente que conozca de rentas y con otros inversionistas — probablemente le deje más. Nosotros valemos la llamada cuando lo que estorba de verdad es la situación del inquilino, la condición o el tiempo.
Preguntas
¿Puedo vender mi propiedad de renta con los inquilinos adentro?
Sí. Una renta ocupada con contrato firmado es una compra normal para un inversionista, y muchas veces más atractiva que una unidad vacía, porque el ingreso ya está. No necesita desocuparla para vender.
¿Qué pasa con el contrato de renta cuando se vende?
Por regla general el contrato se va con la propiedad: el comprador recibe el arrendamiento por el tiempo que falte, junto con el depósito de seguridad. Lo que de verdad manda es su contrato, así que léalo, y si trae algo fuera de lo común, enséñeselo a un abogado antes de firmar un contrato de venta.
¿Tengo que desalojar al inquilino antes de vender?
Con nosotros no. No vamos a poner como condición que usted termine un arrendamiento antes del cierre. Si el inquilino está atrasado o el arreglo es de palabra, díganoslo — afecta el número, pero no impide la venta.
¿Necesitan entrar a ver la propiedad?
Normalmente sí queremos verla, pero una vez y a una hora que funcione — no las entradas repetidas que pide una venta normal. Si el inquilino se pone difícil con el acceso, díganoslo desde temprano y lo acomodamos.
¿Y si tengo varias rentas?
Cuéntenos de todas. Varias propiedades en una sola transacción muchas veces salen más fáciles, no más difíciles, y un paquete puede valorarse distinto que esas mismas casas una por una.
No somos abogados y esta página no es asesoría legal. Qué pasa con su contrato de renta, su inquilino y el depósito al vender depende del contrato que usted firmó y de la ley de arrendamiento de Texas aplicada a sus hechos. Lea su contrato y hable con un abogado antes de confiarse en lo que aquí se dice.
