Ojo: casi todo lo que sale en internet en español es de México o de España
Si busca "vender casa heredada" en español, lo que aparece habla de notarías en México o del Registro de la Propiedad en España, con impuestos españoles y trámites que aquí no existen. Nada de eso aplica a una casa en El Paso.
Aquí la casa pasa por la corte de sucesiones del condado — o por uno de los atajos que la ley de Texas permite — y el trámite se llama probate. Apunte esa palabra tal cual, porque así se llama en la corte y así la va a buscar.
Lo primero: quién tiene el derecho legal de venderla
Que la familia esté de acuerdo no basta. Mientras nadie tenga autoridad legal sobre la propiedad, ninguna compañía de títulos en El Paso asegura la venta — y nosotros no la podemos comprar.
Se lo decimos de frente porque hay quien no se lo dice: nadie puede brincarse el probate. Si un comprador le promete que sí, le está mintiendo, y le va a costar meses.
Lo que sí se puede hacer desde hoy es ver la casa, ponerle un número por escrito y estar listos el día que los papeles estén. Casi siempre las dos cosas caminan al mismo tiempo, y ahí es donde de verdad se gana tiempo.
"La casa nunca se puso a nombre de nadie"
Es lo que más vemos, y no es raro ni es culpa de nadie.
La casa quedó a nombre de su papá o de su abuelito, que en paz descanse. Nunca se hizo nada porque no había prisa, porque costaba dinero, o porque un hermano se quedó viviendo ahí y así se acomodó todo. Pasaron diez años, quince. Ahora hay seis o siete herederos — hermanos, sobrinos, unos en Juárez, otros en Denver, uno con el que ya nadie habla. Y a lo mejor ni escrituras hay a nombre de la persona correcta.
Eso se arregla. Pero hay que arreglarlo antes de vender, y en Texas hay más de un camino.
Los caminos que da la ley de Texas
Con testamento y sin deudas: muniment of title
Es el atajo de Texas que casi nadie explica, y sirve más seguido de lo que la gente cree.
Si hay testamento válido y la herencia no tiene deudas más que las garantizadas con la propiedad — o sea, la hipoteca no lo descalifica — la corte puede admitir el testamento como muniment of title en vez de abrir una administración completa. No se nombra albacea. No se administra la herencia. La orden de la corte y una copia del testamento se registran con el county clerk del condado donde está la casa, y eso queda como el eslabón en la cadena del título. Se usa precisamente cuando lo principal de la herencia es una casa. (Texas Estates Code Cap. 257.)
Es el camino más rápido y más barato que da Texas cuando cabe. Si cabe en su caso, eso lo contesta un abogado de sucesiones — nosotros no. Y le aplica el plazo de cuatro años que viene más abajo.
Con testamento: administración independiente
Si el testamento lo permite — o si no lo dice pero todos los herederos están de acuerdo y la corte lo aprueba (Texas Estates Code § 401.002) — la herencia se administra de forma independiente: el representante maneja todo, incluida la venta de la casa, sin regresar con el juez a pedir permiso paso por paso. Por eso el probate de Texas sale más barato que en casi cualquier otro estado.
Sin testamento: affidavit of heirship (declaración de herederos)
Cuando no hay testamento, muchas familias registran un affidavit of heirship: una declaración jurada, firmada ante notario por alguien que conoció a la persona y a la familia, donde se dice quiénes son los herederos. Es barato y se usa muchísimo aquí. Pero hay dos cosas que casi nadie le dice.
Ningún juez lo revisa. Según el Texas Estates Code § 203.001, apenas después de cinco años de estar registrado en los records de la propiedad se toma como prueba de lo que dice.
Y ninguna ley obliga a nadie a aceptarlo. La Biblioteca Legal del Estado de Texas lo dice sin rodeos: las compañías de títulos a veces lo aceptan; los bancos por lo general no.
O sea: puede alcanzar para cerrar una venta, o puede que no. Eso lo decide la compañía de títulos, y conviene preguntárselo desde el primer día.
Cuando la corte se tiene que meter más
Si no hay testamento y los herederos no están de acuerdo, o si la compañía de títulos no acepta el affidavit, sigue una determinación de herederos (Texas Estates Code Cap. 202): la corte dice por orden quiénes son los herederos. Y si además hace falta administrar la herencia y nadie tiene autoridad independiente, se vuelve administración dependiente — el representante necesita permiso de la corte para cada cosa importante, incluida la venta. Es más lento y cuesta más. A veces es lo que toca.
Dos cosas que conviene revisar antes de dar por hecho el probate
Un transfer on death deed. Si su papá o su mamá lo registró en vida (Texas Estates Code Cap. 114), la casa puede pasar sin probate. Revisar los records de la propiedad es una llamada.
El small estate affidavit casi nunca sirve para esto. Sale mucho en internet y casi nunca ayuda a vender. Pide que no haya testamento y que la herencia sea chica, y según el Texas Estates Code § 205.006 solo sirve para el homestead cuando esa casa es la única propiedad que dejó el difunto — si hay otra propiedad, esta vía se cierra por completo. Aparte, otras secciones (§ 205.009 con § 353.051) lo dejan prácticamente solo para el cónyuge que sobrevive o hijos menores, lo cual deja fuera a la mayoría de los hijos ya adultos.
El plazo de cuatro años
Texas da cuatro años desde la fecha de fallecimiento para meter un testamento a probate. Después de eso, el testamento se puede tomar como inválido y la propiedad se reparte como si nunca hubiera existido — que muchas veces no es lo que el testamento decía. (Texas Estates Code § 256.003.) Hay una excepción muy limitada, y si aplica en su caso eso lo contesta un abogado.
Si hay un testamento guardado en un cajón y ya pasó tiempo, eso es lo único de esta página que vale la pena mover esta semana.
Dónde se hace esto en El Paso
El condado de El Paso tiene dos cortes de sucesiones: Probate Court No. 1 y Probate Court No. 2, las dos en la corte del condado, 500 E. San Antonio, El Paso, TX 79901. Los trámites se meten por la Probate-Civil Division del County Clerk, en el mismo edificio, Suite 105.
No le vamos a dar un plazo para su caso. Depende del camino que aplique, del calendario de la corte y de si alguien pelea algo — y quien le dé un número de semanas sin saber esas tres cosas está adivinando con su tiempo.
Si el inglés le cuesta, pida intérprete desde la primera cita: pregunte en la corte o con su abogado cómo se solicita. Se pide, no se ofrece solo.
Qué resuelve una venta en efectivo
Nadie tiene que vaciar la casa
Ahí hay años de vida — álbumes, herramientas, un clóset que nadie ha abierto. Saque lo que su familia quiera guardar, con el tiempo que su familia necesite. Lo que quede, nosotros lo manejamos. Nadie debería estar decidiendo qué hacer con las cosas de su mamá contra la fecha de un comprador.
Varios herederos, un solo cierre
Las familias quedan repartidas: un hermano con órdenes militares, una hermana en Phoenix, un primo en Juárez. Una sola venta, una sola fecha, y la compañía de títulos reparte según lo que indique la herencia o el acuerdo por escrito de los herederos. Pregunte desde temprano cómo pueden firmar los herederos que viven fuera del estado o del país — en esta frontera es una pregunta de todos los días, pero cada caso trae sus requisitos.
Se vende como esté
Las casas de herencia en El Paso suelen ser de los años 60 a los 80: el refrigerador de aire original, el techo que ya pedía cambio, los cimientos moviéndose como se mueven en el Lower Valley. Como está es como está. Sin reparaciones, sin arreglarla para las fotos, sin tenerla presentable para las visitas del fin de semana.
Los gastos dejan de correr
Los impuestos del condado siguen corriendo viva alguien ahí o no, el seguro de una casa vacía sale más caro y más difícil, y la hipoteca sigue sumando. Vale la pena preguntar en el Distrito de Tasación (EPCAD) qué pasa con las exenciones que tenía su papá, porque eso cambia el recibo.
Y si hay un heredero viviendo en la casa: en Texas un heredero puede pedir la exención de homestead aunque las escrituras no estén a su nombre, presentando una declaración de interés de propiedad, el acta de defunción y un recibo reciente de servicios.
Una hipoteca o una hipoteca revertida no impide vender
Pero sí pone reloj. Una hipoteca revertida por lo general se vuelve exigible después del fallecimiento, y los tiempos los marca la compañía que la administra. Háblele temprano, no tarde: es lo que las familias descubren demasiado despacio.
La parte honesta
Pagamos menos de lo que daría la casa arreglada y puesta en el mercado. Ese es el trato completo. Cómo llegamos al número es igual en todas las casas, y le enseñamos la cuenta. Compramos condición, rapidez y seguridad, y de eso tenemos que sacar ganancia.
Si la casa está bien, el título limpio, todos de acuerdo y nadie trae prisa por el dinero — pónganla con un agente. A la herencia le va a quedar más, y se lo decimos por teléfono antes de que firme nada. Nosotros valemos la llamada cuando la casa necesita trabajo que nadie quiere pagar, cuando los herederos están regados, cuando los gastos se están comiendo la herencia cada mes, o cuando la familia simplemente ya quiere cerrar el asunto.
Nuestra oferta va por escrito y con la cuenta a la vista: en cuánto se vendieron de verdad las casas parecidas en El Paso, cuánto salen las reparaciones, cuáles son nuestros gastos y nuestra ganancia. Enséñesela al abogado de la herencia antes de decidir. Preferimos que lo haga.
Si necesita un abogado y no sabe por dónde empezar
En esta página le decimos varias veces que hable con un abogado de sucesiones, así que aquí está cómo llegar a uno. Si con esto resuelve su situación y nunca nos llama, para nosotros es un buen resultado. De verdad.
Servicio de Referencia de Abogados del Colegio de Abogados de Texas
Una consulta corta y de bajo costo con un abogado verificado.
Texas RioGrande Legal Aid
Atiende El Paso, gratis si califica, y en español.
Artículos en lenguaje sencillo y formas gratuitas, con versiones en español.
Cortes de Sucesiones del Condado de El Paso
Se presenta con el County Clerk, División Probate-Civil, 500 E. San Antonio, Suite 105.
Preguntas
¿Se puede vender una casa que sigue a nombre de la persona que falleció?
A veces sí, depende del camino y de quién tenga autoridad para firmar la escritura. Lo que sí se puede hacer desde ya es todo menos cerrar: ver la casa, acordar precio y condiciones por escrito, y cerrar cuando los papeles estén. Lo que no se puede es cerrar antes de que alguien pueda firmar legalmente. Si alguien le promete lo contrario, no está siendo honesto con usted.
¿Qué pasa si no todos los herederos están de acuerdo?
Por lo general todos los que tienen parte tienen que firmar. Si uno no quiere, lo que queda es negociar, comprarle su parte, o una demanda de partición en la corte — lenta, cara y pesada para la familia. Nosotros no nos metemos en pleitos familiares ni presionamos a nadie a firmar. Si la familia no está de acuerdo, no hay nada que cerrar.
¿Y si un heredero está viviendo en la casa?
Ese es un asunto entre los herederos, no algo que un comprador resuelva. Un heredero que vive ahí tiene sus derechos y sacarlo no es sencillo ni rápido; lo normal es que se resuelva entre la familia, o en la corte si no hay manera. Nosotros no compramos una casa donde la familia no está de acuerdo, y no vamos a ser los que empujen a nadie a salirse. Si esa es la situación, hable con un abogado antes que con un comprador.
¿Y si un heredero vive en México o en otro estado?
Se puede. La compañía de títulos le explica cómo puede firmar alguien que está fuera — es algo que en esta frontera se resuelve seguido — pero cada caso trae sus propios requisitos, así que pregúntelo desde el principio y no a última hora.
¿Hay que pagar impuestos al vender una casa heredada?
Texas no cobra impuesto estatal de herencia ni de sucesión, y el impuesto federal solo le pega a herencias muy grandes. Sobre la venta, la propiedad heredada por lo general toma como base el valor que tenía a la fecha de fallecimiento, así que la ganancia que se grava se cuenta desde ahí y no desde lo que pagó su papá hace cuarenta años — por eso el impuesto suele salir menor de lo que la gente teme. No somos contadores. Pase sus números con un CPA antes de confiarse.
No somos abogados y esta página no es asesoría legal. Las reglas de Texas que aquí se resumen vienen de la Biblioteca Legal del Estado de Texas, TexasLawHelp y el Texas Estates Code; los hechos de su familia deciden qué aplica de verdad. Para su caso, hable con un abogado de sucesiones en El Paso — algunos de estos caminos de verdad necesitan uno. Las dudas de impuestos son para un contador.
