Tienen que firmar los dos — aunque solo uno esté en la escritura
Este es el malentendido más caro en esta situación, así que aquí va la ley tal cual. Código de Familia de Texas § 5.001: "Whether the homestead is the separate property of either spouse or community property, neither spouse may sell, convey, or encumber the homestead without the joinder of the other spouse" — ninguno de los dos esposos puede vender, traspasar ni gravar el homestead sin que el otro también firme.
Vuelva a leerlo si la casa está a un solo nombre. No importa de quién sea el nombre en la escritura ni quién dio el enganche. Si es el homestead, firman los dos o no hay venta que una compañía de títulos vaya a asegurar. Hay excepciones muy limitadas en ese mismo capítulo — el § 5.002 cubre el caso de un cónyuge declarado incapacitado por un juez — y si alguna aplica, eso lo contesta un abogado.
La consecuencia práctica: ningún comprador, nosotros incluidos, puede rescatar una venta que uno de los dos no quiere firmar. Si no están de acuerdo en vender, lo primero que hay que resolver es el acuerdo, no el comprador.
Qué decide lo que pasa con la casa
El decreto de divorcio, o el convenio de repartición que queda dentro de él, es lo que determina quién se queda con la casa o cómo se reparte el dinero de la venta. Mientras no haya uno, lo que una corte podría hacer es pregunta para su abogado, y depende de hechos que nosotros no tenemos ni estamos capacitados para pesar.
Lo que sí le podemos decir es la parte que toca la venta: la compañía de títulos va a querer ver el decreto si ya existe, y en el cierre reparte el dinero conforme a lo que ese decreto diga. Si todavía están a media demanda, díganoslo — eso cambia el orden de las cosas, no necesariamente el resultado.
No vamos a adivinar en una página de internet cómo se reparte la propiedad en Texas. Bienes de la comunidad, bienes separados, reclamos de reembolso, órdenes temporales, si uno le puede comprar su parte al otro y refinanciar — todo eso le toca a un abogado de familia que haya leído su caso.
Un detalle de la declaración que juega a su favor
El § 5.008 del Código de Propiedad de Texas normalmente obliga al vendedor de una casa a darle al comprador un aviso por escrito sobre la condición de la propiedad. Según el § 5.008(e)(8), esa sección no aplica a una transferencia "entre esposos resultante de un decreto de disolución del matrimonio o de separación legal, o de un convenio de repartición relacionado con ese decreto".
Esa excepción trata de las transferencias entre ustedes dos — no automáticamente de la venta posterior a un comprador de fuera. Si alcanza a cubrir una transacción en particular es pregunta para la compañía de títulos y para su abogado; se lo señalamos para que pregunte, no para que lo dé por hecho.
Dónde sí ayuda una venta en efectivo
Una sola fecha de cierre, una sola cuenta
Poner la casa en el mercado trae un plazo que nadie puede saber: días anunciada, una oferta, una inspección, el banco del comprador, y la posibilidad de que se caiga a la quinta semana. Dos personas tratando de terminar un divorcio alrededor de eso están negociando sobre algo que se mueve. Una venta en efectivo lo cambia por una fecha que los dos acuerdan desde antes.
Nadie tiene que vivir ahí para poder venderla
Una casa anunciada de la forma normal tiene que verse presentable y hay que enseñarla, lo que casi siempre significa que alguien la está manteniendo y dejando entrar desconocidos los sábados. Eso es difícil de organizar entre dos casas que se están separando.
No hay reparaciones que discutir
Lo que salga en la inspección de una casa anunciada se vuelve una cosa más en qué no ponerse de acuerdo y que pagar entre los dos. Nosotros compramos como está, así que no hay lista de reparaciones por la cual pelear.
El dinero lo reparte la compañía de títulos, no nosotros
El dinero de la venta se entrega en una compañía de títulos con licencia conforme al decreto o al acuerdo por escrito entre ustedes. Ninguno de los dos tiene que confiarle el dinero al otro, y ninguno nos lo tiene que confiar a nosotros.
Cómo nos comportamos en esta situación
Tratamos con los dos esposos, o con los dos abogados, con la misma información. No llevamos ni traemos recados, no tomamos partido, y no nos prestamos para que uno presione al otro. Si nos dicen dos cosas distintas, lo decimos de frente en lugar de quedarnos calladitos con la versión que cierre más rápido.
No vamos a presionar a nadie a firmar. Si uno de los dos no está listo, aquí no hay nada que cerrar, y preferimos saberlo desde temprano.
Y el mismo límite honesto que en todo este sitio: pagamos menos de lo que daría la casa arreglada y puesta en el mercado. Cómo llegamos al número es igual en todas las casas, y le enseñamos la cuenta. Si la casa está bien, los dos están de acuerdo y ninguno trae prisa, ponerla en el mercado muy probablemente les deje más para repartir.
Si todavía no tiene abogado
Casi toda pregunta de esta página que no sea sobre la venta misma es pregunta para un abogado de familia. Si necesita uno y no sabe por dónde empezar:
Servicio de Referencia de Abogados del Colegio de Abogados de Texas
Una consulta corta y de bajo costo con un abogado verificado.
Texas RioGrande Legal Aid
Atiende El Paso, gratis si califica, y en español.
Artículos en lenguaje sencillo y formas gratuitas sobre el divorcio en Texas, con versiones en español.
Preguntas
¿Puede uno de los dos vender la casa sin el otro?
El homestead no. El § 5.001 del Código de Familia de Texas dice que ninguno de los esposos puede vender, traspasar ni gravar el homestead sin que el otro firme también — sea bien de la comunidad o bien separado de uno de ellos, y sin importar de quién sea el nombre en la escritura. Hay excepciones limitadas en ese capítulo; pregúntele a un abogado si alguna le aplica.
¿Se puede vender antes de que el divorcio quede firme?
Muchas veces sí, si los dos están de acuerdo y las órdenes de la corte que haya lo permiten. A veces vender antes del decreto es justo lo que simplifica lo demás, porque convierte en un número el bien en el que nadie se pone de acuerdo. Que sus abogados lo confirmen contra las órdenes temporales de su caso.
¿Cómo se reparte el dinero de la venta?
Según su decreto o su convenio por escrito — la compañía de títulos reparte conforme a eso en el cierre. Si todavía no existe ninguno, ese reparto es lo que sus abogados están resolviendo, y no es algo que nosotros determinemos ni aconsejemos.
¿Y si uno de los dos se quiere quedar con la casa?
Entonces vender quizá no sea la herramienta correcta. Comprarle su parte al otro normalmente implica refinanciar para que quede un solo nombre en el préstamo, y eso es pregunta para el banco y para un abogado. Si ese camino funciona, tómenlo — no vamos a tratar de convencerlos de lo contrario.
¿Y si no nos ponemos de acuerdo en nada?
Entonces aquí no hay nada que cerrar, y se lo decimos en lugar de alargarlo. Se necesitan las dos firmas, así que un comprador no puede romper un empate. Para eso están sus abogados y la corte.
No somos abogados y esta página no es asesoría legal. El § 5.001 del Código de Familia y el § 5.008 del Código de Propiedad de Texas se citan aquí de las leyes mismas, pero cómo divide Texas los bienes, qué significa su decreto y qué se puede o no hacer mientras el caso sigue abierto dependen de hechos que solo puede evaluar un abogado de familia que haya leído su expediente.
