Aquí no nos tiene que explicar nada
Atrasarse en los pagos de la casa en El Paso casi nunca es por descuido. Un despido. Órdenes militares que cayeron en el peor momento. Cuentas del hospital. Un divorcio que partió un ingreso en dos casas. Casi todos los que nos llaman pagaron puntual durante años antes del año que los quebró.
Así que aquí no hay nada de qué avergonzarse y no nos tiene que explicar nada. Lo que importa es el calendario, porque en Texas el proceso — la ejecución hipotecaria, lo que aquí muchos llamamos el remate — va más rápido que en casi cualquier otro estado.
Aquí le explicamos los plazos reales de Texas, qué sí y qué no puede hacer una venta en efectivo, cuánto cuesta y — antes que nada — la ayuda gratuita que no tiene nada que ver con nosotros. Los consejeros de vivienda aprobados por HUD son gratis o de muy bajo costo, sí funcionan, hay quien le atienda en español, y el número es (800) 569-4287. Úselo antes de decidir cualquier cosa, incluso con nosotros.
¿Todavía puedo vender si el banco ya empezó el proceso?
Sí. En Texas usted puede vender su casa en cualquier momento antes de que se lleve a cabo la venta en el remate. La hipoteca se paga con el dinero de la venta al momento del cierre, y lo que sobre es suyo.
Esa es la parte que casi nadie sabe. La ejecución hipotecaria no es que el banco le quite la casa de un día para otro: es una subasta con fecha. Cualquier cosa que liquide el préstamo antes de esa fecha detiene el proceso. Vender es una de esas cosas. Ponerse al corriente, una modificación del préstamo, una prórroga (forbearance) o un capítulo 13 son otras — y para mucha gente una de esas es la mejor respuesta.
Cómo funciona una venta en efectivo cuando el tiempo se acaba
Poner la casa en el mercado toma de 30 a 60 días para conseguir una oferta, y otros 30 a 45 para que el banco del comprador suelte el dinero. Si el remate es en seis semanas, esa cuenta no sale — y esa es la razón número uno por la que gente que sí podía haber vendido termina en la subasta.
Una venta en efectivo se salta lo que más tarda:
- No hay banco de nuestro lado. No hay que aprobar un préstamo, ni esperar avalúo, ni que se caiga el financiamiento a última hora.
- Sin reparaciones y sin lista de arreglos. La compramos como está. Si el techo está mal o el aire se descompuso en junio, eso ya va en el precio; no lo arregla usted.
- Sin anuncio, sin fotos, sin open house. Nadie en su calle tiene por qué enterarse.
- El pago de la hipoteca lo maneja la compañía de títulos, no nosotros. Ellos le piden el estado de cuenta de liquidación a su banco y el préstamo se paga con el dinero de la venta en el cierre. Nosotros nunca hablamos con su banco por usted y nunca le pedimos dinero.
Cerramos en una compañía de títulos con licencia. Ellos guardan el dinero en depósito, confirman que el título esté limpio y le pagan a cada quien en la mesa — nosotros nunca manejamos su dinero. Aquí está el proceso completo, paso por paso.
Lo que no le vamos a decir: que siempre podemos detener un remate. A veces ya no alcanza el tiempo. A veces se debe más de lo que vale la casa. A veces salen gravámenes que nadie sabía. En cuanto veamos los números le decimos cuál es su caso — y si vender con nosotros no le conviene, se lo decimos.
Los plazos en Texas
En Texas la mayoría de las ejecuciones hipotecarias son extrajudiciales: no hay juez ni demanda. El banco usa el poder de venta que ya viene escrito en su escritura de fideicomiso (deed of trust). Por eso el término "juicio hipotecario" confunde a mucha gente aquí — en la mayoría de los casos no hay ningún juicio. Sí requieren orden de un juez los préstamos sobre el capital de la casa, las líneas de crédito, los préstamos de traspaso de gravamen fiscal y las cuotas de asociación de vecinos.
Esto es lo que la ley exige:
| Etapa | Plazo | Qué significa |
|---|---|---|
| Pagos atrasados | Por regla federal, el préstamo normalmente tiene que estar más de 120 días vencido antes de que empiece el proceso | Al principio tiene más margen del que parece. Este es el mejor momento para pedir ayuda. |
| Aviso de incumplimiento (notice of default) | Aviso por escrito con al menos 20 días para ponerse al corriente — 30 días en algunos préstamos FHA, VA y de capital | Se pone al corriente pagando lo atrasado, no el préstamo completo |
| Aviso de venta (notice of sale) | Al menos 21 días antes de la fecha del remate, contados desde el día en que se envía por correo. También se publica y se registra con el secretario del condado | Esta es la fecha límite de verdad. Puede venir como Notice of Trustee’s Sale o Notice of Substitute Trustee’s Sale |
| El remate | El primer martes del mes, entre las 10 a.m. y las 4 p.m. — el primer miércoles si el primer martes cae el 1 de enero o el 4 de julio | En el Condado de El Paso el remate se lleva a cabo en el Coliseo del Condado de El Paso, adonde la comisión del condado lo trasladó en 2021 |
Los 21 días son el mínimo, no una advertencia. Si su aviso se envió el día 10, el remate puede ser el primer martes tres semanas después. En ese tiempo no se alcanza a vender una casa por la vía normal.
Después del remate ya casi nunca hay vuelta atrás. En Texas no existe un derecho general de recuperar la casa después de la venta. Hay excepciones limitadas en remates por impuestos y por cuotas de asociación de vecinos.
Una más: si la casa se remata en menos de lo que usted debe, el banco tiene hasta dos años para demandarlo por la diferencia. Texas Law Help dice que los bancos rara vez lo hacen, por el tiempo y el costo — pero "rara vez" no es "nunca", y una venta que liquide el préstamo elimina el problema de raíz.
Cuánto cuesta — el trato honesto
Aquí está el "pero", y preferimos que lo oiga de nosotros: pagamos menos de lo que pagaría un comprador normal. Y le explicamos por qué. Ponemos la casa bajo contrato a un precio que deja margen, y luego traemos a un inversionista de nuestra red que hace las reparaciones y después la revende o la renta. Ese margen es de donde sale el pago de todos los que estamos en la cadena, nosotros incluidos.
Si usted tiene el tiempo y el dinero para arreglar la casa y venderla con un agente, casi seguro saca más — aquí está la comparación honesta. Este cambio solo tiene sentido cuando el problema es el tiempo o las reparaciones.
| Usted deja | Usted recibe |
|---|---|
| El precio de mercado — normalmente el número más alto que puede dar una casa | La seguridad de una fecha de cierre, sin financiamiento que se pueda caer |
| El tiempo en el mercado que quizá le daría más | Sin reparaciones, sin limpiar, sin anuncio, sin comisiones |
| Nada más — la oferta no le cuesta un centavo | Si el cierre se hace y el préstamo se liquida antes de la fecha del remate, el proceso se termina y el capital que sobre es suyo |
Cuándo sí le conviene vendernos: tiene capital de verdad en la casa, la fecha del remate está encima, y la casa necesita arreglos que usted no puede pagar.
Cuándo no: si puede ponerse al corriente; si su banco le aprueba una modificación o una prórroga; si le quedan tres o cuatro meses y la casa está en buenas condiciones (póngala en el mercado con un agente — es probable que saque más); o si debe más de lo que vale la casa, porque entonces se trata de una venta corta (short sale) que el banco tiene que aprobar, y eso no se lo puede garantizar nadie.
Nunca le cobramos nada por adelantado. Nadie legítimo lo hace. La Biblioteca de Leyes del Estado de Texas advierte específicamente que los estafadores buscan a la gente que está por perder su casa: si alguna compañía le pide dinero antes del cierre para "salvarle" la casa, no le siga.
Ayuda gratis que no tiene nada que ver con nosotros
Antes de decidir nada, hable con un consejero de vivienda aprobado por HUD. Es gratis o de muy bajo costo, y no es una llamada de ventas. Le revisan todas sus opciones — ponerse al corriente, modificación, prórroga, programas para los que califique — y pueden negociar con su banco por usted. Hay consejeros que hablan español. Si un consejero lo saca del apuro y nunca nos vuelve a llamar, para nosotros es un buen resultado. En serio.
Consejería gratis o de muy bajo costo, en todo el país. TTY 800-877-8339.
Línea HOPE para dueños de casa
Consejeros sin fines de lucro aprobados por HUD, a través de HOPE NOW.
"Avoid foreclosure": la guía oficial del gobierno federal. El CFPB ya no la tiene en español.
Recursos de prevención para dueños de casa en Texas.
Preguntas
¿Todavía puedo vender si ya me llegó el aviso del remate?
Sí. Mientras la casa no se haya vendido en la subasta, usted sigue siendo el dueño y puede venderla. La hipoteca se liquida en el cierre y lo que sobre es suyo. Lo que hay que ver es si el cierre alcanza a caer antes de la fecha de su aviso — por eso lo primero que le vamos a preguntar es esa fecha.
¿Cuál es la fecha límite exacta?
El remate se hace el primer martes del mes, entre las 10 a.m. y las 4 p.m. (o el primer miércoles si el primer martes cae el 1 de enero o el 4 de julio). En el Condado de El Paso se lleva a cabo en el Coliseo del Condado. Su aviso de venta trae esa fecha y le tuvo que llegar con al menos 21 días de anticipación. Después de la subasta, en un remate hipotecario normal en Texas ya no hay forma de recuperar la casa.
¿Me van a cobrar algo por adelantado?
No. Ni por la oferta, ni por venir a ver la casa, ni por cerrar. Si alguien le pide dinero antes del cierre para detener su remate, es una señal de estafa — así lo advierten la Biblioteca de Leyes de Texas y el CFPB. Los consejeros de vivienda aprobados por HUD tampoco cobran por adelantado.
¿Necesito ser ciudadano o tener papeles para vender mi casa?
No le preguntamos su estatus migratorio; eso no es asunto nuestro. Lo que importa es que su nombre esté en la escritura y que tenga una identificación válida. Si usted no es residente para efectos de impuestos, existen reglas federales de retención que la compañía de títulos le va a explicar — conviene también preguntarle a un contador.
¿Hay ayuda gratis si prefiero no vender?
Sí, y le recomendamos usarla antes de decidir. Llame al (800) 569-4287 para un consejero de vivienda aprobado por HUD — es gratis o de muy bajo costo, hay quien le atienda en español, y no le van a vender nada. Ellos revisan si puede ponerse al corriente, si califica para una modificación o una prórroga, y negocian con su banco. Nosotros esperamos con gusto mientras usted lo consulta.
No somos abogados y esta página no es asesoría legal. Las reglas de Texas que aquí se resumen vienen de Texas Law Help, la Biblioteca de Leyes del Estado de Texas y el Código de Propiedad de Texas; su propio aviso, su tipo de préstamo y sus fechas son los que mandan en su caso. Si tiene una duda legal — si el aviso se hizo bien, si le conviene una orden de restricción o un capítulo 13, qué significa una demanda por la diferencia — hable con un abogado. En El Paso hay abogados de defensa de ejecuciones hipotecarias que dan consultas.
