Por qué le pasa a gente que siempre ha pagado a tiempo
La presión con el dinero no siempre empieza con un solo golpe grande. Muchos dueños pagan a tiempo durante años antes de que algo cambie. Suben los impuestos de la propiedad. Sube el seguro de la casa. Un faltante en el escrow sube el pago mensual. O el pago se queda exactamente igual y lo que baja es el ingreso de la familia.
Estar al corriente con la hipoteca no quiere decir que el pago siga siendo cómodo. Hay mucha gente que paga puntual cada mes mientras ve cómo se le va achicando lo que queda.
Nadie tiene que esperar a perder un pago para revisar sus opciones. Revisarlas a tiempo normalmente le deja más de dónde escoger.
Por qué sube el pago de la hipoteca aunque el préstamo no haya cambiado
Una razón muy común es el escrow. La cuenta de escrow normalmente se usa para pagar los impuestos de la propiedad y el seguro de la casa. El banco calcula esos gastos, cobra una parte con cada pago mensual y revisa la cuenta cada cierto tiempo.
Si suben los impuestos o la prima del seguro, el pago mensual de escrow también puede subir. Si el cálculo anterior quedó corto, además puede haber un faltante que hay que reponer. Entre las dos cosas, el pago mensual puede subir varios cientos de dólares aunque el capital y el interés no se hayan movido.
Una hipoteca de interés variable también puede subir cuando se ajusta la tasa. Y en otros casos la hipoteca no cambió para nada — lo que bajó fue el ingreso de la familia.
- Impuestos de la propiedad más altos
- Una prima de seguro más cara
- Un faltante en el escrow
- Una hipoteca de interés variable que se ajusta
- Una baja en el ingreso de la familia
Empiece con la ayuda gratuita antes de considerar una oferta nuestra
Antes de decidir vender, considere hablar con un consejero de vivienda aprobado por HUD. La consejería es gratis o de muy bajo costo, hay quien le atienda en español, y al consejero no le conviene ni que venda ni que no venda.
Un consejero puede ayudarle a entender las opciones que le permitirían quedarse con la casa, como un plan de pagos, una prórroga o una modificación del préstamo. También puede comunicarse con su banco de su parte.
Si un consejero de vivienda le ayuda a encontrar la forma de quedarse con su casa sin apuros y usted nunca nos tiene que llamar, para nosotros es un buen resultado.
También vale la pena llamarle a su banco lo más pronto posible. Algunas opciones son más fáciles de conseguir antes de caer en atraso, y nada más preguntar no lo compromete a nada.
Cuándo puede convenir vender — y cuándo no
Vender no es automáticamente la mejor solución solo porque el pago se puso difícil. La opción correcta depende de cuánto capital tiene en la casa, de la condición de la propiedad, de qué tan rápido necesita actuar, y de cuánto dinero quedaría después de liquidar la hipoteca y pagar los costos de la venta.
El punto de partida es sencillo: el valor de mercado menos el saldo de la hipoteca menos los costos de vender. Esa cuenta no lo decide todo — también cuentan los gravámenes, el tiempo, si ya hay una fecha de venta encima, la condición de la casa y lo que usted quiere lograr — pero le da una idea más clara de qué opciones pueden ser realistas. Aquí van cuatro situaciones comunes y qué suele convenir más en cada una.
| Situación | Qué suele convenir más |
|---|---|
| Hay buen capital, la casa está en buenas condiciones y hay tiempo | Ponerla con un agente de bienes raíces probablemente le deje más dinero. Si los números dicen que le queda bastante más vendiendo así, se lo vamos a decir. |
| Hay capital, pero la casa necesita reparaciones o el tiempo es corto | Una venta en efectivo puede convenir si no quiere hacer reparaciones, preparar la casa para visitas ni esperar a un comprador con préstamo. Cambia parte del precio por rapidez y seguridad. Vea cómo se compara una venta en efectivo con ponerla en el mercado. |
| Queda poco o nada de capital | Una oferta en efectivo con descuento puede no alcanzar para liquidar la hipoteca. Si sabe su saldo de liquidación, díganoslo desde el principio y le decimos rápido si una venta en efectivo siquiera es realista. |
| Ya hay fecha de remate programada | Si ya hay una fecha de venta programada, el tiempo se vuelve lo más importante. Vea los plazos de Texas para más detalle. |
Un ejemplo sencillo de cómo funcionan los números
Los siguientes números son hipotéticos y solo sirven para mostrar la diferencia entre vender de forma tradicional y vender en efectivo.
Supongamos que una casa se podría vender realmente en $280,000 como está, y que el saldo de la hipoteca es de $247,000. Si se pone en el mercado y entre comisiones y demás costos de la venta se van más o menos $22,000, quedarían como $11,000 antes de contar reparaciones u otros gastos.
Ahora supongamos que un comprador en efectivo ofrece $252,000. Después de liquidar los $247,000 de la hipoteca quedarían como $5,000 — pero sin reparaciones, sin preparar la casa y sin ponerla en el mercado.
Ahora cambie el saldo de la hipoteca a $271,000. De repente ninguno de los dos ejemplos alcanza para cubrir con holgura el préstamo y los costos de la venta. Nada más cambió — el saldo más alto cambió el resultado.
Por eso importa tanto el saldo de liquidación. Ayuda a saber si una venta tradicional, una venta en efectivo, u otra opción distinta es realista.
Empiece por averiguar el saldo de su hipoteca
Puede pedirle a su banco un estado de cuenta con el saldo de liquidación. Compare esa cantidad con lo que la propiedad realmente se vendería como está, y réstele lo que costaría venderla.
Si nos contacta, tener a la mano el saldo nos permite darle una respuesta mucho más útil desde la primera plática.
Qué sí puede y qué no puede hacer una venta en efectivo
Lo que sí puede
Una venta en efectivo puede terminar con la obligación de la hipoteca en cuanto se cierra la operación y se liquida el préstamo. Normalmente usted puede vender la propiedad como está, sin reparaciones, sin prepararla para visitas y sin esperar a que un comprador consiga préstamo.
Si lo que deja la venta es más que el saldo de la hipoteca y los demás pagos del cierre, lo que sobra es del vendedor.
Lo que no puede
Una venta en efectivo no puede crear capital que no existe. Si el saldo de la hipoteca es más alto que lo que la propiedad realmente se vendería, una oferta en efectivo con descuento puede no alcanzar para cubrir el préstamo.
En ese caso hay que ver otras opciones. Una venta corta, por ejemplo, necesita la aprobación del banco y nadie la puede garantizar. Un consejero de vivienda aprobado por HUD también puede ayudarle a explorar opciones para quedarse con la casa.
Tampoco negociamos con su banco de su parte. En una venta normal, la compañía de títulos es la que obtiene el saldo de liquidación con su banco y paga la hipoteca con el dinero de la venta en el cierre. Nunca le cobramos por hablar con nosotros ni por recibir una oferta.
Qué hacemos — y qué no hacemos
Evaluamos en cuánto se podría vender razonablemente la propiedad ya reparada, calculamos lo que costarían esas reparaciones, y tomamos en cuenta lo que cuesta mantenerla y revenderla. Le explicamos cómo llegamos a la oferta para que usted decida si le conviene.
No le cobramos por una oferta, por ir a ver la propiedad, ni por simplemente hablar con nosotros.
Y lo más importante: le vamos a decir cuándo vendernos la casa probablemente no es su mejor opción. Si ponerla con un agente, trabajar con su banco o hablar con un consejero de vivienda parece convenirle más, se lo decimos.
Llámeles a ellos antes que a nosotros
Estas organizaciones no tienen nada que ver con nosotros y no ganan nada si usted vende su casa. Pueden ayudarle a entender su hipoteca, las opciones para conservar la casa, u otras alternativas a vender. Si alguna de ellas le ayuda a quedarse con su casa y eso es lo que usted quiere, puede que no necesite vender para nada.
Consejería gratis o de muy bajo costo, en todo el país. TTY 800-877-8339.
Línea HOPE para dueños de casa
Consejeros sin fines de lucro aprobados por HUD, a través de HOPE NOW.
Recursos de prevención para dueños de casa en Texas.
Preguntas
¿Tengo que estar atrasado para que valga la pena llamar?
No. En muchos casos es mejor revisar las opciones antes de perder un pago. Su banco o un consejero de vivienda aprobado por HUD pueden tener opciones disponibles antes de que caiga en atraso, y hablar con nosotros nunca lo obliga a vender.
¿Y si debo más de lo que vale la casa?
Si el saldo de la hipoteca es más alto que lo que la propiedad realmente se vendería, una oferta en efectivo con descuento probablemente no resuelve el problema. Según su situación, puede que haya que ver opciones como una venta corta aprobada por el banco, o alternativas que le permitan quedarse en la casa — un consejero de vivienda aprobado por HUD le puede ayudar a entenderlas. Si sabe su saldo cuando nos contacte, normalmente le podemos decir rápido si una venta en efectivo es realista.
¿Ustedes pueden tomar mis pagos?
Sí existen operaciones en las que un comprador se queda con la propiedad mientras la hipoteca sigue a nombre del vendedor, pero son más complicadas que una venta en efectivo normal y traen un riesgo real para el vendedor: el préstamo sigue siendo su responsabilidad, y si el comprador deja de pagar, es su crédito y su nombre los que quedan expuestos. Si está considerando ese tipo de arreglo con cualquier comprador, asegúrese de entender bien el acuerdo y de que un abogado de bienes raíces independiente lo revise antes de firmar.
¿Me cobran algo?
No. No hay ningún cobro por pedir una oferta ni por que vayamos a ver la propiedad. No le cobramos a los dueños de casa ninguna cuota por adelantado para recibir una oferta en efectivo, y cualquiera en este negocio que sí lo haga debe tomarse como una señal de alarma.
¿Vender afecta mi crédito?
Cómo afecta su crédito la venta de una casa depende de su historial con la hipoteca y de cómo reporte la cuenta su banco. Nosotros le podemos explicar la operación de bienes raíces, pero no somos consejeros de crédito ni asesores financieros. Para preguntas sobre su crédito en particular, hable con su banco o con un consejero de vivienda calificado.
¿Hay ayuda gratis si prefiero quedarme con la casa?
Sí. Un consejero de vivienda aprobado por HUD debería ser una de sus primeras llamadas si su meta es quedarse con la casa. La consejería es gratis o de muy bajo costo, hay quien le atienda en español, y el consejero le puede ayudar a explorar opciones como un plan de pagos, una prórroga o una modificación del préstamo. La línea de consejería de HUD es el (800) 569-4287.
Importante: somos inversionistas de bienes raíces, no abogados, ni consejeros de vivienda, ni asesores financieros. Nada en esta página es asesoría legal ni financiera. Las opciones que tenga con su hipoteca dependen de su situación y de su banco. Un consejero de vivienda aprobado por HUD le puede ayudar a entender las opciones para quedarse con su casa.
