Qué significa de verdad "como está"
Vender como está significa que el precio refleja la condición de la casa y que nadie espera que usted repare, limpie, arregle ni mejore nada antes del cierre. El techo se queda así. El refrigerador de aire se queda así. El comprador la recibe de esa forma, sabiendo lo que recibe.
Lo que no significa es que la condición deje de importar. Se toma en cuenta en el precio en lugar de repararse, que es una cosa muy distinta a ignorarla. Un comprador que le diga que la condición no afecta el número o no tiene experiencia o no le está diciendo la verdad.
Vender como está no elimina la declaración del vendedor en Texas
Esta es la parte que más se equivoca en este negocio, así que aquí va la ley tal cual. El Código de Propiedad de Texas § 5.008(a) dice que el vendedor de una propiedad residencial de no más de una vivienda "shall give to the purchaser of the property a written notice" — le debe dar al comprador un aviso por escrito sobre la condición de la propiedad. Vender como está no apaga esa obligación.
La parte tranquilizadora está en la misma ley. Según el § 5.008(d), el aviso se llena "según el mejor saber y entender del vendedor", y si usted no sabe algo, lo indica en el formulario — y con eso ya está cumpliendo. No tiene que investigar su propia casa ni garantizar nada. Tiene que ser honesto sobre lo que sí sabe.
Hay situaciones que quedan fuera de esta sección según el § 5.008(e) — entre ellas una venta por orden de la corte o por remate, una venta hecha por el representante de una herencia, y una transferencia entre esposos por decreto de divorcio. Si su caso entra en alguna excepción, eso lo contesta un abogado o la compañía de títulos, no nosotros.
El tiempo también cuenta: el § 5.008(f) pide el aviso a más tardar en la fecha en que el contrato entra en vigor, y si se firma un contrato sin él, el comprador puede cancelar por cualquier razón dentro de los siete días siguientes a recibirlo.
Por qué la gente vende como está
Las reparaciones cuestan más de lo que regresan
No toda reparación se paga sola. Un techo completo, los cimientos, cambiar toda la instalación eléctrica o el aire acondicionado pueden costar más de lo que le suman al precio final — sobre todo en una casa vieja de El Paso, donde además el banco del comprador puede exigir que el trabajo se haga antes de soltar el préstamo.
No hay con qué pagarlas
Las reparaciones se pagan antes de la venta, no con el dinero de la venta. Mucha gente que en teoría sacaría más arreglando la casa simplemente no puede poner veinte mil dólares y esperar cuatro meses a recuperarlos.
La casa no se puede enseñar como está
Una casa con las cosas de toda una vida adentro, con daño de fuego o agua, o con una remodelación a medias es difícil de poner en el mercado de la forma normal. También una casa con inquilino adentro. Vender como está se salta el anuncio por completo — no hay nada que poner presentable primero.
El banco del comprador exigiría reparaciones
Con préstamos FHA y VA sobre todo, el avalúo puede exigir reparaciones antes de que el préstamo se apruebe. Un comprador en efectivo no tiene banco ni avalúo que cumplir, así que esas exigencias no existen.
Cuánto cuesta — el trato honesto
Pagamos menos de lo que daría la casa reparada y puesta en el mercado. Ese es el trato completo. Cómo llegamos al número es igual en todas las casas, y le enseñamos la cuenta. Ponemos la casa bajo contrato a un precio que deja margen y luego traemos a un inversionista de nuestra red que hace el trabajo y la revende o la renta. Ese margen es de donde salimos pagados todos, nosotros incluidos.
| Reparar y poner en el mercado | Vender como está |
|---|---|
| El precio más alto posible — si el trabajo queda bien y el mercado aguanta | Un precio más bajo, sabido desde el principio y por escrito |
| Usted paga las reparaciones antes del cierre y mantiene la casa mientras tanto | Usted no paga nada, y no se le descuenta nada por la condición después |
| Visitas, fotos, comisión del agente, y un comprador cuyo financiamiento se puede caer | Sin anuncio, sin comisión, sin banco, y usted escoge la fecha de cierre |
| De semanas a meses, y reparaciones que casi siempre salen más caras de lo calculado | Más rápido, y el número no se mueve a menos que la propiedad no sea lo que nos dijeron |
Si la casa está en buenas condiciones, usted puede pagar el trabajo y no trae prisa — póngala con un agente. Es muy probable que saque más, y preferimos decírselo ahora y no después de que firme algo.
Qué vemos y qué no nos importa
Vemos en cuánto se vendería la casa ya reparada, cuánto cuestan de verdad las reparaciones a precio de contratista, y cuánto cuesta mantenerla y revenderla. Esa es la cuenta detrás del número, y se la enseñamos en lugar de solo anunciarle una cifra.
No nos importa qué tan limpia esté, si hay cosas empacadas, qué hay en la cochera, ni que la última remodelación se haya quedado a medias. Usted no tiene por qué pedir disculpas por la condición de una casa frente a quienes se dedican precisamente a comprar casas en esa condición.
Preguntas
¿Aun vendiendo como está tengo que llenar la declaración del vendedor?
En Texas, por lo general sí. El § 5.008 del Código de Propiedad exige un aviso por escrito sobre la condición de la propiedad residencial de no más de una vivienda, y vender como está no elimina eso. Se llena según lo que usted sepa, y donde de verdad no sepa algo, indicarlo en el formulario es por sí mismo cumplir con la ley según el § 5.008(d). Algunas transferencias están exentas según el § 5.008(e) — pregunte a su abogado o a la compañía de títulos si la suya es una de ellas.
¿Me van a bajar la oferta cuando vean la casa?
No, a menos que la propiedad resulte ser muy distinta de lo que nos dijeron. El número se basa en la condición, así que si la condición es la que nos describió, el número se sostiene. Por eso mismo le pedimos que sea directo con lo que está mal.
¿Tengo que vaciarla primero?
No. Llévese lo que quiera y deje el resto — muebles, electrodomésticos, lo que haya en la cochera. De ahí en adelante nosotros nos encargamos.
¿Y si la casa tiene daño de fuego, agua o en los cimientos?
Eso es normal en este negocio, no descalifica nada. Díganos qué pasó, si hubo seguro de por medio y si el trabajo se hizo con permiso — eso afecta el número, y enterarnos tarde es lo que hace que las ofertas cambien.
¿Siempre conviene una oferta en efectivo como está?
No, y se lo decimos cuando no conviene. Si la casa está en buenas condiciones, el título limpio y usted tiene tiempo y dinero para reparaciones, ponerla con un agente normalmente le deja más. Vender como está vale la pena cuando las reparaciones no se pueden pagar, el tiempo es corto, o la casa no se puede enseñar.
No somos abogados y esta página no es asesoría legal. El § 5.008 del Código de Propiedad de Texas se cita aquí de la ley misma, pero si aplica a su venta y cómo — incluso si alguna excepción lo cubre — depende de hechos que nosotros no podemos evaluar. Pregunte a un abogado de bienes raíces o a su compañía de títulos.
